L’évolution des textes législatifs jusqu’au Dahir 12 90 et 25 90

1. Période du protectorat

1. Le Dahir du 16 avril 1914 était le premier règlement urbain au monde

• Il définit les modalités de mise en œuvre du plan de la ville européenne ;
• Il définit les modalités de création par les particuliers des groupes d’habitations ;
• Il définit la réglementation de l’acte de bâtir en terme de prospect et de gabarit.

C’est ainsi qu’entre 1915 et 1925, une dizaine de villes européennes ont vu le jour.

2. Dahir du 23 novembre 1917 relatif aux associations syndicales de propriétaires urbains

• Il soumet à autorisation toutes constructions à l’intérieur des villes où il y a des voies et des places;
•  Il facilite à l’administration l’acquisition de terrains et d’immeubles pour réaliser ses projets.

3. Dahir du 27 janvier 1931 relatif à l’établissement des Plans d’aménagement urbains

• Il soumet toute construction, et tout lotissement réalisé dans la zone qui entoure les villes ;
•  Il érige en municipalités les centres délimités suivant les dispositions du dahir de 1914 ;
• Il fixe le rayon de la zone urbaine à 5 kilomètres ;
•  Il définit et qualifie le « PERIMETRE URBAIN ».
•  Il définit l’arrêté municipale permanant l’AMP qui est toujours d’actualité.

4. Dahir du 14 juin 1933 relatif aux lotissements

• Il permet de maîtriser la croissance de l’urbanisation ;
• Il soumet les lotissements intérieurs du périmètre des villes à autorisation ;
• Il soumet les lotissements dans les banlieues et dans les zones rurales à autorisation ;
• Il soumet les villes nouvelles aux normes de la réglementation en vigueur en France.

5. Dahir du 30 juillet 1952 relatif à l’urbanisme

• Il remplace le dahir de 1914, en reprenant l’ensemble des règles posées depuis 40 ans ;
• Il complète le dahir de 1914 par des dispositions nouvelles applicables à d’autres espaces :
   Les banlieues ;
   Les zones périphériques ;
   Les centres délimités ;
   Les groupements d’habitations.
•  Il définit les obligations du plan d’aménagement ;
•  Il définit les arrêtés de mise à l’étude lors de la création du plan d’aménagement ;
•  Il définit les plans de zonage avant l’établissement du plan d’aménagement pendant 2 ans ;

6. Dahir du 30 septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements

• Il définir juridiquement le lotissement et le morcellement ;
• Il impose la réglementation aux promoteurs et met fin à la spéculation anarchique ;
• Il met fin aux opérations de lotissements sans règles et qui détériorent les terres agricoles.

2. Période de l’Indépendance à nos jours

7. Dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales

• Il complète le dahir de 1952 ;
• Il délimite les agglomérations situées en dehors du périmètre urbain ;
• Il ne réserve aucune réglementation particulière à ces agglomérations rurales ;

Le Dahir 12 90 et 25 90 relatifs à l’urbanisme et aux lotissements

Contexte de l’intervention

• Il intervient dans le contexte de l’exode massif des ruraux et à l’extension des bidonvilles ;
•  Il définit l’émergence de nouvelles entités urbaines issues du découpage territorial ;
•  Il permet la création des agences urbaines et des inspections régionales de l’urbanisme ;

Contenus

1. Il définit les différents documents d’urbanisme, SDAU, PAZ, PA, alignements, permis, etc. ;
2. Il définit les règlements de la construction ;
3. Il institue les sanctions pénales ;
4. Il définit le lotissement et le morcellement ;
5. Il définit les obligations et les droits du lotisseur ;
6. Il définit les champs d’application de la loi :

• Dans les communes urbaines comme les municipalités et les centres autonomes ;
• Dans les centres délimités des communes rurales par voie réglementaire ;
•  Dans les zones périphériques des communes urbaines sur 15km à partir du périmètre urbain ;
•  Dans un ensemble de communes urbaines, avec leurs zones périphériques ;
•  Dans un ensemble de communes rurales nécessitant un aménagement d’ensemble ;
•  Dans la bande du littoral sur une profondeur de 5 km ;
•  Le long des axes routiers sur une profondeur de 1 km.

7. Il définit et délimite les zones urbaines comme :

•  Les communes urbaines qui sont les municipalités et centre dotés de personnalité morale et de l’autonomie financière ;
• Les centres urbains qui sont délimités par une partie du territoire d’une commune rurale dont les limites sont fixées par voie réglementaire ;
• Les zones périphériques qui sont des communes urbaines et des centres s’étendant sur 15 km à compter du périmètre urbain ;
• Le groupement urbain qui est définit par un ensemble de zones urbaines dont le développement est à l’aménagement d’ensemble ou d’équipements communs.

Les gouvernances urbaines au Maroc

Avant 1986 : L’urbanisme flottera longtemps entre l’habitat, le tourisme et l’environnement ;

Après 1998 : l’urbanisme est rattaché au ministère de l’intérieur, sous forme de direction.

Ainsi, l’Etat le centralise et monopolise la production des normes et la planification urbaine, tandis que les collectivités locales s’occupèrent de la partie opérationnelle.

Il y a eu confusion et dilution des responsabilités.
L’urbanisme sera concentré dans un seul département formé de l’habitat, de l’environnement et de l’aménagement du territoire.

Ainsi, à travers son histoire, l’urbanisme Marocain est passé d’une vision technique stratégique et sécuritaire à une vision globale intégrée.

Depuis 2000 : La réflexion sur l’unification des quatre pôles de développement qui sont l’aménagement, l’urbanisme, l’environnement et l’habitat au sein d’un seul et même ministère dont les objectifs sont les suivants :

• Répondre aux besoins de la population et notamment les plus défavorisées ;
• Respecter les normes de la santé, les règles de l’art et les traditions du pays ;
• Rendre les villes accueillantes de l’accroissement de la population et des activités ;
• Procéder aux équipements des villes et équilibrer le territoire national ;
• Intégrer la gestion de la ville en interaction avec les campagnes ;
• Intégrer l’urbanisme et l’aménagement dans la logique du développement durable ;
• Veiller aux équilibres écologiques en milieux urbains.

Cependant, la mise en oeuvre de cette politique volontariste n’a pas été suivie réellement par la mise en place d’instruments juridiques de planification spatiale hiérarchisée et interdépendants.
Ces instruments s’appliquent à des espaces de dimensions décroissants et leurs contenus sont plus au moins précis et leurs effets sont de plus en plus contraignants car hiérarchisés de façon décroissante et très centralisés.

Il s’agit notamment du :
– SNAT conçue à l’échelle nationale ;
– SDAR destiné à s’appliquer au niveau régional ;
– SDAU applicable au niveau subrégional ou local, mais plus contraignant au PA.

L’objectif est que la ville soit intégrée à la région et la région à l’ensemble national avec toutes les imbrications économiques et institutionnelles d’une politique volontariste de l’aménagement.
Ainsi se l’urbanisme au Maroc se conçoit et se pense de façon pyramidal…

Dans la pratique décroissante de ces instruments, la ville s’est trouvée imposée des directives qui viennent d’ailleurs et qui ne sont pas à son échelle.
Il aurait fallu commencer par décentraliser les villes et les rendre plus autonomes en interaction avec la région qui les englobe.

C’est ce que force à faire aujourd’hui la régionalisation avancée.

Les défaillances des règles urbaines pour faire la ville marocaine

Avant d’en parler, il faut souligner les défaillances de la règle urbaine mise en place au Maroc depuis plus de trente ans et qui ne peuvent produire la ville au sens noble du terme et ses corolaires : le vivre ensemble dans une urbanité partagée. Il faut mettre en exergue les carcans mal maitrisés de l’urbanisme moderne au Maroc qui engendrent les dessus du terreau de la mauvaise gouvernance de la ville. Et proposer enfin une série de solutions pour cadrer et mettre en oeuvre une nouvelle règle urbaine.

Comme défini plus haut, L’architecture est par définition l’outil géométrique intrinsèque par le biais duquel on opère la nature par notre perception esthétique de celle-ci pour inventer et réinventer le paysage où nous vivons suivant des règles urbaines et sociales bien précises.
Le philosophe Allemand Ritter aimait à dire que le paysage est la fonction esthétique des sociétés contemporaines.

Rocé de l’école futuriste Italienne du début du 20ème siècle, disait aussi en 1906 que ‘la nature est belle pour qui veut la regarder d’un œil d’artiste’…

Ainsi, cette architecture géométrique à la base, issue de la mathématique et des règles des proportions divines, elle-même issue de la perception physique des logiques des phénomènes naturels permet les plus belles créations humaines.

La perception des choses qui en résulte est liée au lieu et à son paysage où l’on naît, à la langue maternelle et au langage qu’on parle, bref à la culture acquise et transmise ou à transmettre aux générations futures…

Tout se fait et tout se conçoit suivant les règles du savoir-vivre ensemble pour la régulation sociale et plus générationnelle au sein d’une urbanité partagée.

Au Maroc, la règle urbaine remonte au début du 20ème siècle, tandis ce qu’aujourd’hui, le taux d’urbanisation dépasse les 65%.

Sur le plan socio-économique : cette croissance urbaine effrénée génère des problèmes spécifiques liés aux logements, aux services publics de proximité, aux infrastructures de base et aux équipements collectifs, bref elle génère un mal être urbain et un cadre de vie désagréable à vivre.

Les carences dans ce domaine commencent à se faire sentir d’une manière assez sérieuse et particulièrement dans les domaines de la santé, de l’éducation, de l’aménagement de l’espace public, etc.

Ainsi au fur et à mesure que l’urbanisation se complexifie au Maroc, on observe une réelle défaillance des pouvoirs publics à maîtriser le processus et à assurer une meilleure gestion de l’espace public.

Cet urbanisme stratégique « importé » et mal maîtrisé, sera confronté au tissu traditionnel de la médina dont l’expression millénaire est abandonnée et dont il faut y retourner de façon contemporaine pour le salut de l’urbanisme au Maroc en répondant à l’hypothèse de la troisième ville marocaine…

Il constituera donc la figure du Maroc moderne fondée sur la rationalité normative du 20ème siècle en ce début du 21ème siècle.

À ses débuts, cet urbanisme était maîtrisable par la disponibilité du foncier et par la faible poussée démographique.

Après l’indépendance, la démographie prend son envol et cet urbanisme réglementaire va progressivement laisser place à la prolifération de l’habitat insalubre, des bidonvilles et des structures anarchiques.

Et depuis ce jour, l’Etat peine à le maîtriser et ce quel que soient les cadres juridiques qui vont se suivent jusqu’à nos jours.

À cet égard, la réglementation en matière d’urbanisme sera prisonnière de cette situation où la démographie et son corollaire le quantitatif l’a emporté sur la perspective, l’anticipation et la planification urbaine.

Elle se contentera donc de colmater la brèche et de corriger, de rectifier et d’ajuster en vain.
Ainsi, l’Etat pompier agit sous la pression des difficultés et des événements en mettant en place l’urbanisme de l’urgence dont les conséquences aujourd’hui sont néfastes et désastreuses pour tous les citoyens, ceci va être le catalyseur de la laideur de toutes nos villes contemporaine…

La laideur des villes contemporaines marocaines

Suivant les critères de la patrimonialité du paysage décrite précédemment, peut-on espérer qu’un jour une ville marocaine construite depuis l’indépendance rentrer dans le cercle très fermé des villes classées au patrimoine universel de l’UNESCO à l’instar des médinas des villes impériales.

Au regard des réalisations contemporaines au Maroc, le comparatif avec les sublimes réalisations en terre des Ksours et des médinas des anciens est loin du compte.

Pourquoi de telles réalisations sortent-elles de terre au Maroc de Tanger à l’Agouira, alors qu‘elles ne respectent pas le référentiel de l’esthétique urbaine de l’art de concevoir les villes ?…

Qu’est ce qui fait alors que de telles horreurs qui correspondent au degré zéro de l’esthétique urbaine et environnementale, arrivent à faire références dans le paysage, à être contemplées dans des proportions et des productions inimaginables que le bon sens refuse et que la morale réfute ?…

Si on y regarde de très près on constate que la construction au Maroc se fait de façon statistique et quantitative de la manière suivante :
1. 10% de la construction est dans le moyen et le haut standing,
2. 45% de la construction est dans le logement social,
3. 45% de la construction est dans le recasement des bidonvilles, l’autoconstruction et une partie infime dans les villas…

Ainsi, 90% de la construction au Maroc sortent du cadre de l’architecture et ses corolaires l’esthétique urbaine et environnementale de l’art de concevoir les villes…

Ainsi, l’Etat a mis en place des outils sans gardes fous et qu’il a signé des conventions avec le privé pour venir à bout du besoin démographique galopant de la population en matière de construction de logements sociaux dans l’objectif purement quantitatif, de stabilité et de sécurité des ménages.

Il a aussi permis à la population défavorisée de construire elle-même son propre logement dans des lotissements basiques sans recourir aux hommes de l’art…

Le logement social en questions

Au Maroc, après l’indépendance on s’est rendu compte qu’on a omis de loger la population indigène et que la majorité de celle-ci s’est cantonnée en périphérie des villes dans des bidonvilles et dans les médinas.
On a alors construit des logements à outrance pour freiner en partie la démographie, ainsi de nouveaux quartiers sociaux en périphéries des villes européennes sont apparus et ce jusqu’aux années soixante-dix ; alors que les villes coloniales sont occupées par les indigènes urbains d’autrefois.

Il y a eu donc un transfert de populations, ceux qui étaient concentrés jadis dans les médinas se sont trouvés habités les villes européennes et des ruraux les ont remplacés dans ces médinas…
Ce schéma historique ne va plus s’arrêter et 1992, date où on a commencé à nous compter statistiquement parlant et faire de vrais recensements, on s’est alors rendu compte que les dernières sécheresses ont eu raison sur la migration des ruraux en ville pour s’entasser en périphérie de ces quartiers nouvellement construits.

On a alors mis au point la loi 12 90 sur l’urbanisme et la loi 25 90 sur le lotissement et groupes d’habitations.
On alors pallié à l’urgence quantitative sur tous les plans, mais en vain, sans pour autant éradique le phénomène de besoin en logement au Maroc lié à la démographie galopante et ce depuis plus de 30 ans maintenant.

On a failli à comprendre l’interaction entre la ville et la campagne et on a favorisé la ruralisation des villes.

On a délaissé la campagne pataugé dans son sort et dans sa pauvreté légendaire et on a continué à imposer ces concepts urbains dévastateurs de la fabrique du logement social d’aujourd’hui dans le milieu rural.

Bref, l’urbanisme pompier et de colmatage des brèches mis en place depuis plus de 60 ans, n’a engendré que des villes quantitatives sans âmes et où il fait bon de fuir désespérément vers des mirages urbains inaccessibles…

Ce constat d’échec de faire la ville au sens strict du terme n’est pas que la faute du hasard et de l’héritage du 20ème siècle, il y va aussi de la responsabilité des élus et des pouvoirs publics eux-mêmes qui n’ont pas vu venir le cataclysme et la catastrophe urbaine.

Aujourd’hui, on assiste à la réalisation triomphante de ces bétonvilles dans la continuité des trente dernières années.

On tire alors partout la sonnette d’alarme pour prévoir la construction de 300 000 logements par an pour éradiquer ce vieux phénomène qui date depuis plus d’un siècle.

Mais de quel phénomène parle-t-on ?

Celui de remplacer les bidonvilles par des bétonvilles où on y a rajouté des toilettes inconfortables d’ailleurs dans des cages à lapin de 50 à 60m² construites en parpaing appelés par commodité logements sociaux où on entasse des familles entières de 5 à 10 personnes et dont la surdensité a eu raison au Covid d’y trouver des foyers de contaminations…

Ces 300 000 logements représentent une bétonville nouvelle d’un million deux cent mille habitants par ans, soit presque la réalisation par an de deux villes de la taille de Meknès.

C’est donc une manne financière rentable pour le secteur du BTP à couts de subventions et d’exonérations de taxes au détriment de la qualité architecturale et environnementale.

Cela veut dire qu’avec un minimum de 500 logements requis par petit opérateur, on est capable de concevoir ces 500 logements d’une seule traite avec un seul module répétitif de blocs de 4 logements par étages sur un R+4 avec une densité de 230 logements à l’hectare, sans ascenseur, sans parking et sans aménagements des espaces publics dans les règles de l’art…

Ces logements peuvent dépasser les 5000 logements par opérateurs en rase campagne loin des centres urbains et sans équipements…

Ainsi, on a entassé des masses importantes de la population en périphérie des villes en défigurant définitivement le paysage Marocain…

On a alors crée un paysage minéral chaotique par l’homogénéisation blanchâtre des blocs construits ; une laideur d’une beauté dramatique sans pareil réalisée de toute pièce et un habitat social indigne et où ces protagonistes n’y habiteront jamais, ils l’ont juste construit par charité intellectuelle au service de leurs misérables semblables…

Comment résoudre la problématique du logement social et du recasement ?

La problématique foncière et la rareté du foncier Melk fait déséquilibrer l’équation de la dépense et de la recette dans la production du logement en général au Maroc et dans le logement social en particulier.

En effet, la part du Melk mobilisable dans les opérations d’urbanisme au Maroc est de 23% et celle du collectif non mobilisable est de 44%.
Le foncier au Maroc se partage comme suit :
44 % du Collectif
23 % du Melk

Il faut passer à la melkisation du collectif et l’associer au Melk existant, cela représentera plus de 67% de terres mobilisables pour le développement futur du Maroc et pour passer de l’urbanisme d’opportunité foncière à l’urbanisme stratégique.

Le reste du foncier ne représente pas grande chose :
Domaine forestier : 26 %
Domaine public : 1 %
Domaine privé de l’Eta : 5 %
Terres Guich : 0.6 %
Terres Habous : 0.4 %

Et si on transforme le collectif en Melk, on arrive à plus de 67% d’offre foncière en périphérie des villes et en raz campagne.
Ceci contribuera à anticiper le phénomène urbain en matière de besoin en logement et d’assainir la part élevée du foncier qui grève aujourd’hui le budget et le cout final jusqu’à 50%.

Cette proposition ne sera effective que si on met en place une agence nationale foncière capable de créer une réserve de terrains mobilisables à moyen et à long terme.

De même, en milieux urbains existants, cette agence peut opérer localement par application du droit de préemption urbain pour anticiper sur la spéculation immobilière et pour permettre une réserve foncière exploitable à posteriori…

Par ailleurs, si on double le prix de vente du logement social à 500 000 dhs.
Et si on augmente sa superficie entre 60 et 100m²/logement, avec intégration des référentiels de la qualité environnementale, finançables par le mécanisme du développement propre et par le fond des actions de la COP22, on créerait une classe moyenne, qui représente 45% de la construction du logement social existante à qui on rajoute 10% du moyen et du haut standing, on aurait 55% de la construction qualitative au Maroc.

Ainsi, on supprimerait l’autoconstruction qu’on ramènerait au stade du logement social actuel avec introduction des référentiels de la qualité environnementale, finançables aussi par le mécanisme du développement propre et par le fond de la COP22…

Sans oublier, que si on double la hauteur de ces logements, en les faisant passer de R+4 à R+8 avec ascenseurs, on doublerait la superficies de leurs espaces publics tout en gardant la densité de 230 logements à l’hectare et en y travaillant la mixité sociale décrite précédemment…Rachid     Haouch, architecte, urbaniste et paysagiste dplg